5,690万円の工事の実質的な中身は1730万円です！

 現在、足場設置工事の真っ最中ですが、今回の工事について公表されている概算見積書を分析し、判明した事をお伝えします。

東側妻部の足場工事の様子

今回の工事の見積書の項目ごとの数字を分析すると、以下の点が判明しました。

1. 実際の修繕に使われる金額（直接工事費）は全体の30％にあたる1,730万円程度しかない
2. その他のお金（間接工事費）が全体の70％にあたる3960万円程度も計上されている
3. 間接工事費とは、修繕に直接関係しない、足場、仮設材、諸経費などです。
4. 1730万円の修繕工事のために3960万円もの諸経費を我々は負担して工事をしているということであり、
5. お金をかけた割には「綺麗にならない」可能性が高いということです。

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一般的な見方

上記のような工事費構成（直接工事費30％、仮設・諸経費70％）について、他の事例や平均的な数値に照らしてみたところ、以下の事が言えます。

1. 直接工事費が30％しかなく、仮設費や諸経費が70％を占めるのは、平均的な水準から大きく外れており、異常な比率です。
2.  国土交通省の調査値や業界相場と比較しても、直接工事費が30％というのは極端に低いといえます。
3. 何らかの特別な事情がない限り「非効率的」もしくは「見積もりに問題がある可能性が高い」です。
4. 一般的な適正値は以下のとおり
• 直接工事：50～65％が目安
• 仮設・諸経費：35～50％が目安

我々の見方

理事会が「昨年8月の定期総会の議案の説明」だけで進める工事は・・・

1. 直接工事費率が30％しかない非効率極まりない工事である
2. 依頼した会社が「一人親方」の塗装会社で「債務超過」だったため、再三、慎重な対応を要請したが、契約は強行された
3. 契約後の説明会は説明会と言えるものではなかった
4. 説明会では「今回は（塗装やタイル工事前の）洗浄は入っていない」と説明を受けましたが、どんな工事をどんな手順でするか不安である
5. 理事会は我々の修繕積立金を有効に使うために「もっと説明責任を果たしながら進めるべき」と考えている

以上、色々な業界の知識をお持ちの方がいらっしゃると思いますので、ご意見、ご質問、提案などを以下のコメント欄にお寄せください。

理事会だよりNo.19の虚偽記載

 2025.6.25頃、組合員の皆さんのもとに 「理事会だよりNo.19」が郵送されていると思います。内容は要約すると

1. 「我々が求めた緊急説明会には応じず」
2. 「盗聴器と言わわれています方々への対応は、警察 立ち合いの説明会及びこの文書で終了とします」

です。

• 当方には署名捺印した正式文書を出すよう要請しておきながら、
• 理事会は正式な回答文書を出さすに、理事会だよりへの記事で回答する

誠に残念な対応ですが、さらに残念なのは重大な虚偽記載が含まれていることです。

大の大人が何故このような嘘をつくのか・・・、

指摘する我々も情けない限りの作業ですが、ここに主な虚偽を報告します。

総会票の改ざんに関する虚偽ついて

虚偽①～「警察に訴えられている方がいるのではないかと思います」 

1. 我々の知る限り誰も警察に訴えている人はいません
2. 我々が警察に確認したところ、そのような事実はなく当日は別件で事情聴取をしたとのこと

 虚偽②～「6/7警察の要請で出席票（議決権行使書）を提出」

1.  警察には「 民事不介入の原則」があります
2. よって、刑事事件になり得ない出席票（議決権行使書）を求めることもないし、チェックなどしません
3.  総会票の改ざん疑惑について、警察が確認して問題ないとのお墨付きをもらったかのように見せてやり過ごしたい自作自演の演出と考えています
4. 上記は、伊豆中央警察署刑事課に確認済みです。 

 

盗聴器の設置経緯に関する虚偽ついて

虚偽③～「盗聴器（録音機）は管理費で購入したものではありません」

1.  6/7の17時からの説明時に、購入と設置を担当したY理事は「購入代金をまだ清算してもらってない」とはっきり証言しており、組合の費用で清算する意向があったことが明らかです
2.  事後的にそのようなことに変更したものと考えています

虚偽④～「管理人が録音機を持たないと身を守ることが出来ない。個人所有ボイスレコーダーがあるので管理人に利用するように渡しました」

1.  昼間管理人は機器を所持せず、見えない場所において録音するように指示されていたことを確認しています。そうでなければ、警察は問題にはしません。

Wi-Fiルータの背後の見えない場所設置されていた

盗聴器（録音器）

1. 当日、警察が理事長と電話で話している内容を聞き、その後警察の説明も受けましたが、そのような説明は一切ありませんでした。 
2. さらに、当日ナイトフロント管理人に交代のタイミングで話を聞くことが出来ましたが、録音機の存在さえ一切知らされていなかったことが確認されています。
3. これらは警察が確認している内容であり「個人所有ボイスレコーダーを管理人に利用するよう渡した」は明らかに後付けの虚偽です。

上記のように、様々な虚偽を駆使して、 いくら理事会の都合のいい説明をされても、

「組合員に無断で録音していた事実は到底受け入れられない」

というのが我々の心情です！

裁判の経過ほかについて

虚偽⑤～「裁判席上不当に取得したメールアドレスを利用した配信は停止するとの約束も6月17日には反故にされ配信されました」

1. 裁判は今現在、裁判官より和解勧告を受けている段階であり、①双方8/1までに条項の諾否を通知し 、②8/6に再度双方の意見調整をする手順になっています。
2. よって、提示された和解勧告は今は調整中であり、未確定事項です。
3. 事実と異なり当方を一方的におとしめる表現です。

虚偽⑥～「グランビュー固定電話を無断で使用していることが発覚」

1. 6/23緊急説明会を要請しているにもかかわらず、防犯カメラの設置工事を拙速に進めていることが判明したため、理事長に抗議の電話をしました
2. 当方の携帯電話からの着信を拒否している様子だったので、管理人に了解をもらい、 電話を借りて、理事長に電話しましたがそれでも、応答しませんでした
3. たまたま通りかかったY理事に理事長への電話を依頼するとすぐに応答しましたが「管理会社マターなので管理会社に連絡して」と伝言だけされました
4. やむを得ず、ハイネス＊＊さんに電話すると今度は「契約も工事着手も理事長案件」とのことでたらい回し。

というのが実態です

 

拙速で強引な防犯カメラ工事

6/23、何の告知もなく防犯カメラの工事が始まったため、「盗聴器と総会票の操作疑惑の説明会を要請している今、工事を強行するのはあまりに横暴」と抗議しました。

何の告知もなく拙速に工事を手配し着工

理事長に電話しましたが当方からの着信には出てくれません。

そこでY理事がたまたま通りかかったので理事長に電話をしてもらったところ、すぐに出たものの「管理会社マターなので管理会社に連絡して」と伝言だけされました。

ハイネス＊＊さんに電話すると今度は「契約も工事着手も理事長案件」とのことでたらい回し。

当方は「疑惑が晴れるまでは工事を止めるべき」と抗議し「理事長に伝える」との約束だけは取り付けました。

しなしながら、工事はわずか2日程度で終了してしまいました。

追加設置されたカメラ

結果として

現在、元々設置されていた10台＋追加設置16台＝合計26台のカメラが稼働しています。

エントランス屋外　1台

エントランス屋内・フロント横　1台

フロント前・ロビー中央　1台

ロビー・ピアノ横　1台

1号エレベータ乗り場付近　1台

5号エレベータ乗り場前＆浴場入口前　1台

屋外階段出入口付近の屋外　5台

東側妻部付近　3台

西側エントランス付近＆プール入口付近　2台

過去の掲示・配布資料 一覧

このブログは、静岡県伊豆の国市にあるリゾートマンションで、管理組合理事長の「不可解な組合運営」に取り組むマンション関係者有志の活動を記録しています。

細かな活動は省いていますが、時系列に整理すると以下のとおりです。

主要な資料はリンクよりご覧になれます。 

No.	月日	誰が	何をした
1	2024年 8/25	理事会	第35期定期総会を開催
2	8/28	発起人	臨時総会招集請求の同意人の募集を開始
3	9/9	理事会	理事会だよりNo.1～9を組合員に送付
4	9/10	理事会	「第36期第1回臨時総会」開催のお知らせを組合員に送付（＝①理事長総会1）（10/5前半開催）
5	9/11	発起人	同意人署名捺印が30を超えたため「第36期第1回臨時総会」招集請求書を理事長に提出
6	9/17～24	発起人	情報開示閲覧請求書を3通提出 ▶一切回答なし
7	9/18	発起人	情報発信No.１を組合員に発送
8	9/18	理事会	発起人が請求した臨時総会を「第36期第2回臨時総会（＝②理事長総会2）」として10/5｜①理事長総会1の後に連続実施する招集資料を発送
9	9/21	発起人	情報発信No.２を組合員に郵送発送
10	9/26	発起人	②理事長総会2の招集資料に不備があるため以下を申し入れ ・有効な招集資料として受け容れられないため、招集は無効 ・請求から2週間以内に有効な招集がないため、当方が臨時総会を招集
11	9/27	発起人	「第36期第2回臨時総会（＝③発起人総会）」の招集資料（10/20開催）を発送
12	9/27	発起人	情報発信No.3を発送
13	10/5	理事会	「第36期第1回臨時総会」（＝①理事長総会）を開催
14	10/5	理事会	「第36期第2回臨時総会」（＝②理事長総会2）は定足数満たず流会
15	10/5	理事会	続いて公開理事会により関係者の共用部分使用禁止を決議
16	10/7	発起人	情報発信No.4を郵送で配布
17	10/20	発起人	「第36期第2回臨時総会（＝③発起人総会）」を開催目指すも、理事長の妨害工作が功を奏し定足数満たず流会
18	11/28	同意人	「第36期第3回臨時総会」招集請求書を理事長に提出
19	12/9	理事会	理事会だよりNo.10を郵送配布
20	12/10	理事会	同意人が請求した総会を12/26「第36期第3回臨時総会」として招集（平日に三島駅前での開催という異例の設定）
21	12/10	理事会	理事会だよりNo.11を配布（工事発注、清掃費用、設備点検費用の値上げについて、支離滅裂な説明ばかり） ▶上記に対する同意人の質問状
22	12/10	理事会	緊急のお知らせ 井戸ポンプ異常 を掲示・配布（井戸ポンプの異常は2年前にメーカー点検をせずに設置したことが原因と考えられます） ▶上記に対する同意人の質問状
23	12/18	関係者	井戸ポンプ工事について質問・意見書を提出 ▶一切回答なし
24	12/19	関係者	「理事会だより No.11(議案関連コメント)」に関する質問・意見書を提出 ▶一切回答なし
25	12/26	理事会	「第36期第3回臨時総会」（定足数満たず流会）
26	2025年 1/8	理事会	理事会だよりNo.12を郵送配布
27	1/8	理事会	11/10理事会議事録を郵送配布
28	1/8	理事会	組合員からの意見・要望書を郵送配布
29	1/12	関係者有志	組合員が情報発信できる掲示板の設定を要求 ▶一切回答なし
30	1/15	理事会	理事会だよりNo.13を郵送配布
31	1/16	関係者有志	会計帳簿およびその他帳票類の閲覧を請求
32	1/22	理事会	大浴場使用禁止情報を掲示
33	1/22	理事会	理事会だよりNo.14を掲示・郵送配布
34	1/23	理事会	「保健所大浴場監視・指導内容について」を掲示 理事からの回答を掲示
35	1/24	理事会	プール監視員記事を掲示
36	1/25	関係者有志	大浴場の監視指導について保健所に問い合わせ
37	2/4	関係者有志	大浴場｜目隠し対策の報告　▶大浴場再開！
38	2/11	理事会	理事会だよりNo.15を掲示・郵送配布
39	3/9	関係者有志	雨樋工事の応急修繕案を理事会に提案 ▶一切回答なし
40	3/14	関係者有志	戸ポンプ工事の進捗について理事会と管理会社に問い合わせ ▶一切回答なし
41	3/15	関係者有志	外壁・軒天工事（5,690万円）について問い合わせ ▶一切回答なし
42	3/16	関係者有志	来期修繕積立金がマイナス2,000万円になる事態を整理
43	3/20	理事会	理事会だよりNo.16を掲示・郵送配布
44	4/2	関係者有志	修繕工事の受注会社の財務状況、信用調査について慎重な対応を依頼 ▶一切回答なし
45	4/25	理事会	理事会だよりNo.17、アンケート募集を掲示・郵送配布
46	5/16	関係者有志	修繕工事の発注について慎重な対応を再度依頼 ▶一切回答なし
47	5/25	理事会	第4回臨時総会招集、工事説明会案内、理事会だよりNo.18を郵送配布
48	6/7	理事会	工事説明会（配布資料は工程表、足場図面、メーカーパンフレットのみで、理事長、管理会社は不在で、工事担当理事ではない理事3名が参加するも、進行も説明もしない説明会であった）
49	6/8	関係者有志	1.        第4回臨時総会の結果報告 2.        工事説明会の報告
50	6/9	関係者有志	何の告知もなく、工事が開始されました。あろうことか、管理人も知らされていませんでした。
51	6/11	理事会	工事関係資料を掲示（説明会で要請した契約書、施工体制台帳の掲示はなし）
52	6/12	関係者有志	14時：フロントに盗聴器が仕掛けられていることを警察と確認
53	6/12	理事会	17時：盗聴器（録音機）設置に関し理事2名が警察立会いで説明
54	6/17	関係者有志	盗聴器設置と総会時の票操作疑惑について、「緊急説明会」の開催を請求 ▶一切回答なし
55	6/19	関係者有志	「将来に向けた対応方針」を整理・公開
56	6/25	理事会	理事会だよりNo.19を郵送配布

※網掛け部は理事会側の動き

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